La nature du bail : authentique ou sous seing privé

Le bail sous seing privé est rédigé entre particuliers et signé par eux. Le bail notarié quant à lui est un acte authentique, rédigé et signé par le notaire et les parties.

Le bail contient l’obligation de payer un loyer, le notaire délivrera au propriétaire bailleur une copie exécutoire. Cette dernière lui permettra d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice. Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’un juge ait à intervenir, par transmission de la copie exécutoire par le propriétaire impayé à l’Huissier de Justice de son choix en vue des poursuites et du recouvrement.

  • Le locataire bénéficiera de toutes les garanties apportées par la compétence du notaire. Avec l’acte authentique, le locataire ne risque pas de signer un bail ne contenant pas toutes les garanties que lui offre la loi. De plus, il sera certain que les sommes qu’il a versées seront exactes et incontestables par son propriétaire,
  • Le propriétaire va contracter en sécurité car chaque type de bail est aujourd’hui encadré par de nombreux textes législatifs et réglementaires obligatoires. Certains manquements sont sanctionnés pénalement et la responsabilité des propriétaires est de plus en plus recherchée.

Des questions de santé publique justifient parfois ces mises en cause. Les choses peuvent mal tourner si une obligation essentielle a été omise par le propriétaire : êtes-vous certains de bien connaître toutes les règles obligatoires en matière de location de logement ? Notion de logement décent, de superficie et de volume minimum, de plomb, d’amiante, etc…?

Au moment de signer un bail d’habitation pensez toujours à l’acte authentique. Cela vaut également pour un bail commercial, rural ou encore professionnel.

Le paiement et la révision du loyer

La fixation des loyers fait désormais l’objet de plusieurs dispositifs légaux ou réglementaires qu’il convient de respecter. Si le logement est situé dans une commune des zones dites zones tendues, le loyer initial proposé à un nouveau locataire doit être (sauf exceptions) identique à celui qui était appliqué au précédent locataire. Une augmentation est possible dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) uniquement si elle n’a pas été appliquée dans les 12 derniers mois.

Sauf exceptions (notamment en cas de loyer manifestement sous-évalué), l’augmentation annuelle d’un loyer (à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date d’anniversaire du bail) n’est possible que si elle est expressément prévue dans le contrat de location.

Elle ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

Depuis le 27 mars 2014, le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer la révision. Il dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue, pour en faire la demande. Passé ce délai, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.

Le dépôt de garantie

Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Versé lors de l’entrée dans les lieux, son montant doit obligatoirement figurer au bail et ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges pour une location nue (non meublée) à titre de résidence principale. En cas de location meublée à titre de résidence principale, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 2 mois de loyer hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois.

Le dépôt de garantie peut être financé par un tiers tel qu’un organisme de 1 % logement. Dans ce cas, la somme est avancée sous forme de prêt et le locataire rembourse ensuite le montant, sans intérêts, en 36 mensualités maximum. Cette aide existe pour les baux du secteur privé ou social.

La garantie VISALE

Le garant personne physique devient facultatif et VISALE offre une garantie gratuite ouverte :

  • aux salariés de plus de 30 ans quel que soit leur contrat de travail (hors CDI confirmé) entrant dans un logement locatif du parc privé dans les six mois de leur embauche ;
  • aux salariés de moins de 30 ans quel que soit leur contrat de travail, pour une location commençant dans l’année qui suit leur prise de fonction ;
  • aux ménages accompagnés dans le cadre d’une intermédiation locative ;
  • et à tous les jeunes de moins de 30 ans cherchant à se loger (jeunes salariés, non-salariés, demandeurs d’emploi ou étudiants à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents

La garantie VISALE garantit aux bailleurs du parc privé le paiement des loyers impayés durant les 3 premières années du bail (dans la limite d’une certaine somme fixée selon la situation du logement).

Depuis la loi ALUR, mais aussi avec la loi MACRON, les locataires ont vu leur protection accrue, notamment en cas de congé délivré par le bailleur qui doit désormais justifier par écrit les motifs sérieux et légitimes qui le poussent à rompre le contrat, ou encore sa décision de reprendre le logement, ou de le vendre.

De même, les conditions dans lesquelles un propriétaire faisant l’acquisition d’un logement occupé peut donner congé à son locataire ont été modifiées.

Ainsi, si le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vente qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours (en revanche, si le terme intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition, le congé pour vente peut être donné au terme du contrat de location en cours).
S’il s’agit d’un congé pour reprise et que le terme du bail en cours intervient moins de 2 ans après l’acquisition, le congé donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours prendra effet 2 ans à compter de l’acquisition.