L’audit énergétique en vigueur à compter du 1er avril 2023

Malgré les reports, l’audit énergétique de l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation devrait entrer en vigueur à compter du 1er avril 2023 pour les logements qui appartiennent aux classes F et G au sens de l’article L. 173-1-1.

L’art. 3 du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 précise que les logements soumis à l’obligation prévue à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation, sont ceux qui font l’objet d’une promesse de vente, telle que définie à l’article 1589 du code civil ou, à défaut de l’existence d’une telle promesse, d’un acte de vente, tel que défini à l’article 1582 du code civil :

On en déduit que le vendeur n’aura pas à fournir d’audit énergétique dès lors qu’un avant contrat de vente valant vente aura été régularisée avant le 1er avril 2023. Peu importe qu’elle n’ait pas date certaine au sens de l’article 1377 du Code civil car celle-ci ne concerne que les tiers et non les relations des parties entre elles.

Parfois, l’avant-contrat contient une clause du type : « nouveau diagnostic, état du constat – si, avant la régularisation de la vente par acte authentique, de nouvelles législations protectrices de l’acquéreur telles que, notamment, la prévention de la légionellose venaient à entrer en application, le propriétaire s’engage, à ses frais, à fournir à l’acquéreur des diagnostics, constats et états nécessaires le jour de la vente. » Dans ce cas, l’obligation de fournir l’audit énergétique ou tout autre diagnostic qui apparaîtrait obligatoire au jour de l’établissement de l‘acte authentique, bien qu’il ne l’était pas à l’instant de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente, devrait être conventionnellement respectée. On ne peut que déconseiller ce type de clause, source d’insécurité juridique car d’incertitude quant aux droits que la fourniture du document concerné serait susceptible d’ouvrir à l’acquéreur. En théorie, sous réserve de l’interprétation souveraine des juridictions, dans l’hypothèse considérée, la fourniture d’un audit énergétique ne serait pas, selon nous, source d’un risque de responsabilité ou de garantie des vices cachés du vendeur qui aura, au jour de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente, fourni un DPE valable et régulièrement établi. Toutefois, les informations contenues dans l’audit énergétique pourraient révéler des contraintes à l’acquéreur alors susceptible d’invoquer sa volonté de ne plus acheter faisant état de la révélation d’éléments déterminants de son consentement. Dans cette mesure, il serait alors souhaitable de lui ouvrir un nouveau droit de rétractation si la vente entre dans le champ de l’article L. 271-1 du CCH mais cette nouvelle purge devrait se faire avec l’accord du vendeur. Cela étant, vous écarterez une telle clause.

Enfin, si l’avant-contrat conclu avant ce 1^er avril ne correspond pas à une promesse synallagmatique de vente valant vente et qu’un acte authentique de vente sera établi au-delà du 31 mars 2023, l’audit énergétique devra alors être réalisé si le bien entre dans le champ d’application de la règle. Tel sera le cas notamment dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente dont l’option d’acheter ne sera levée qu’au-delà du 31 mars 2023.

Le défaut d’audit énergétique ne fait pas l’objet d’une sanction spécialement définie dans l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation ou l’article L. 271-4 du même code. On en déduit l’application des sanctions de droit commun, c’est-à-dire une action en responsabilité contractuelle contre le vendeur ou la nullité de la vente pour vice du consentement, et voire la résolution pour vices cachés.