Le congé signifié par le bailleur comportant une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes de celles du bail doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à l’indemnité d’éviction pour le locataire.
Par cet arrêt de cassation, la Haute juridiction indique qu’un congé comportant offre de renouvellement du bail commercial, mais proposant de nouvelles clauses et conditions, différentes de celles du bail initial expiré doit être requalifié. Un tel congé assorti de modifications du bail expiré doit s’analyser comme un congé comportant refus de renouvellement du bail. Par conséquent, le locataire a droit au paiement d’une indemnité d’éviction.
La Cour de cassation vise l’article 1103 CCIV, selon lequel le contrat fait la loi des parties, ainsi que l’article L. 145-8 du code de commerce sur le droit au renouvellement et l’article L. 145-9 concernant le congé. Effectivement, la Cour de cassation prend soin de définir ce qu’est un renouvellement de contrat, pour qualifier ensuite le congé en considération de la volonté exprimée.
Le renouvellement d’un contrat constitue un nouveau contrat dont les clauses et conditions sont calquées sur l’ancien. Une définition générale figure à l’article 1214 du code civil : « Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée ». En matière de bail commercial, la définition est la même, sauf en ce qui concerne la durée, puisque l’article L. 145-12 du code de commerce précise qu’elle est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Il résulte d’une jurisprudence constante que le renouvellement d’un bail commercial intervient aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré, et qu’aucune juridiction n’a le pouvoir de les modifier, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix (Civ. 3e, 12 oct. 1982 P ; 6 mars 1991, n° 89-20.452, D. 1992. Somm. 364 , note L. Rozès ; Administrer 2/1992. 28, note J.-P. Forestier).
Les clauses et conditions du bail expiré peuvent avoir éventuellement été modifiées par un avenant dont les stipulations s’appliquent au bail renouvelé (Civ. 3e, 21 déc. 2017, n° 16-26.699).
Source : Dalloz Actualité
