Le régime de copropriété

La quasi-totalité des appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.

Quel que soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables :

  • des parties privatives (le logement)
  • une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs,, la toiture, la chaufferie, etc).
    Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.

La loi fixe des règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot.

Il doit être respecté.

Un exemple : vous habitez un immeuble destiné à l’usage exclusif d’habitation, l’exercice d’un commerce y sera interdit.

Des tolérances peuvent être prévues pour l’exercice d’une profession libérale. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d’une entreprise individuelle dans un local d’habitation est en principe permise. Pour une société, seule la domiciliation temporaire est libre. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d’une entreprise individuelle dans un local d’habitation est en principe permise, notamment en cas d’exercice de l’activité à l’extérieur. Pour une société, il est également possible d’établir la domiciliation au domicile de son représentant légal, mais seulement au domicile du dirigeant (PDG ou gérant par exemple), et en aucun cas à celui d’un associé. Si une disposition contractuelle ou législative s’oppose à la domiciliation du siège social d’une personne morale au domicile de son dirigeant, cette domiciliation reste possible pour une durée maximale de 5 ans. Le dirigeant devra préciser le caractère temporaire de sa domiciliation lors de son immatriculation et informer, par lettre recommandée avec avis de réceptikon, le propriétaire des locaux.

S’il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d’usage de vos lots de copropriété et vous protège ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire. ­

Le syndicat de copropriété

La collectivité formée par l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble s’appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu’une société. Il se réunit obligatoirement chaque année et cette réunion s’appelle l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle a pour but de se prononcer sur :

  • les comptes de l’année passée,
  • le quitus à donner au syndic,
  • le budget prévisionnel de l’année future, c’est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun,
  • la provision pour fonds de travaux depuis janvier 2017 (sauf pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de 10 lots),
  • la reconduction le syndic dans ses fonctions ou d’en choisir un nouveau,
  • l’élection les membres du conseil syndical,
  • la fixation du le seuil de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence des entreprises,
  • le vote des travaux nécessaires à l’entretien des parties communes, etc..

Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l’assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l’unanimité pour les décisions les plus graves.

Pour exécuter les décisions de l’assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes :

  • le syndic professionnel ou bénévole
  • un conseil syndical composé de copropriétaires élus, lequel est chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.
    Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu’un copropriétaire le demande. Par exemple : Si vous souhaitez diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié. N’hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la marche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur.

Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d’un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l’harmonie générale de l’immeuble (fermeture d’un balcon par exemple), l’accord de l’assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d’autorisation au syndic afin qu’il l’inscrive à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Souvenez-vous qu’en principe il n’y en a qu’une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu’après y avoir été autorisé.

Dans certains cas, (division d’un lot par exemple), l’intervention d’un géomètre expert sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé. Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de commencer les travaux.

Convocation d’une AG en l’absence de syndic

Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, la loi du 6 août 2015 permet désormais à n’importe quel copropriétaire de convoquer l’assemblée générale afin de nommer un nouveau syndic. Il n’est plus nécessaire de recourir systématiquement à la justice dans un tel cas.

La mise à jour des règlements de copropriété

Pour d’harmoniser les règlements de copropriété, parfois anciens, avec les dispositions législatives et réglementaires intervenues depuis leur établissement, l’assemblée générale peut procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). La publication de ces modifications au Service de publicité foncière est effectuée au droit fixe d’enregistrement (et non au droit proportionnel). Ces adaptations peuvent permettre de supprimer les clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d’insérer des clauses obligatoires qui font défaut.

Parmi les évolutions législatives, on note notamment la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) du 24 mars 2014 qui crée notamment un régime de gouvernance pour les petites copropriétés et qui veut faciliter la gestion et la prise de décisions des copropriétaires.

Le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété

Depuis le 1er janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG) est devenu obligatoire, d’une part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d’habitation) de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété et, d’autre part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d’habitation) soumis à une procédure d’insalubrité et pour lesquels l’administration demande au syndic de lui produire un DTG.

Pour les autres copropriétés, la réalisation (ou non) de ce diagnostic qui a vocation à présenter l’état de l’immeuble et à fixer les éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien sur les dix années à venir doit obligatoirement être soumise à un vote en assemblée générale. Dès lors qu’il existe, le diagnostic technique global (DTG) doit être fourni en cas de vente d’un lot de copropriété ou de toute la copropriété.